Førstegangskjøper: guiden til det første boligkjøpet

Skrevet av Grace · Publisert 23.9.2026 · Sist oppdatert 23.9.2026

Første boligkjøp steg for steg: BSU-reglene som gjelder i 2026, hva som teller som egenkapital, og kontantbehovet folk glemmer.

Det første boligkjøpet er det eneste du gjør uten erfaring, og det er også det som har trangest margin. Denne guiden tar stegene i riktig rekkefølge, med tallene som gjelder nå, og med de feilene førstegangskjøpere faktisk gjør, ikke de som ser bra ut i en brosjyre.

Rekkefølgen, kort

1. Regn ut hva du har, inkludert BSU
2. Skaff finansieringsbevis
3. Regn ut kontantbehovet, ikke bare egenkapitalen
4. Søk, se på boliger, les salgsoppgaver
5. By, med tallene bestemt på forhånd
6. Kontrakt, oppgjør, overtakelse

De fleste hopper over punkt 3 og oppdager det i mai.

BSU: reglene som er feil nesten overalt

Boligsparing for ungdom er den ene ordningen som er laget for deg akkurat nå. Tallene for 2026, fra Skatteetaten:

• Skattefradrag: 10 prosent av årets innskudd
• Maksimalt årlig innskudd: 27 500 kroner
• Maksimalt totalt innskudd: 300 000 kroner

Fullt innskudd i et år gir dermed 2 750 kroner mindre skatt det året.

Aldersgrensen. Du kan spare i BSU og få fradrag til og med det året du fyller 33. Fra og med året du fyller 34 kan du ikke sette inn mer på kontoen.

Og her er regelen som står galt på halve norske internett: spørsmålet er ikke om kontoen må tømmes eller stenges når du kjøper bolig. Kontoen kan bestå. Men du får ikke skattefradrag for et år der du eier hele eller deler av en primær- eller sekundærbolig per 31. desember, og dette gjelder også indirekte eierskap, for eksempel gjennom en borettslagsandel. Har du dessuten begynt å bruke midlene på kontoen, kan du ikke sette inn mer.

Praktisk konsekvens for deg som kjøper i år: fradraget for innskudd dette året faller bort dersom du eier bolig 31. desember. Skal du sette inn årets 27 500 kroner med fradrag, må det gjøres i et år du ikke eier bolig ved årsskiftet. Sparer du med kjøp til neste år, får du fradraget i år.

Hva pengene kan brukes til. Skatteetaten lister blant annet kjøp av egen permanent bolig, kostnader ved kjøpet, renter og nedbetaling av boliglån, og nærmere angitte påkostninger. Feriebolig, annen eiendom og innbo er ikke tillatte formål. Bruker du midlene til noe annet enn det ordningen tillater, kan du få et skattetillegg. Du kan ha bare én BSU-konto.

Hva som teller som egenkapital

Egenkapital er penger du har, ikke penger du kan få. Det som normalt teller:

• oppsparte midler, inkludert BSU
• fondsandeler og aksjer, som må selges, og som banken ofte verdsetter forsiktig
• gave eller forskudd på arv, dokumentert skriftlig
• verdien av en bolig du eier fra før, ved kjøp av neste

Det som ikke er egenkapital: forbrukslån, kredittkort, eller penger du regner med å tjene i sommer. Banken sjekker det, og gjeld tatt opp for å stille egenkapital slår begge veier i vurderingen.

Kausjon eller realkausjon fra foreldre er en fjerde vei. Foreldrene stiller sikkerhet, oftest i sin egen bolig, uten å låne ut penger. Det løser egenkapitalkravet, men det gjør familien til en del av lånet ditt. Ta den samtalen skikkelig, og skriv ned det dere blir enige om.

Egenkapitalkravet: 10 prosent, ikke 15

Kravet ligger i utlånsforskriften. Den gjeldende grensen er at lånet ikke skal overstige 90 prosent av boligens verdi, altså minst 10 prosent egenkapital. Grensen ble senket fra 15 til 10 prosent med virkning fra 31. desember 2024.

Tallet «15 prosent» står fortsatt i mange guider, artikler og forumsvar. Ser du det, er kilden utdatert.

Bankene har i tillegg en fleksibilitetskvote som gir rom for å avvike fra enkelte krav i en andel av utlånene, og de kan være strengere enn forskriften. At du oppfyller minstekravet, betyr altså ikke at banken sier ja. Mer om rammene i egenkapital og krav til boliglån.

Kontantbehovet er større enn egenkapitalen

Dette er den vanligste økonomiske overraskelsen for førstegangskjøpere. Egenkapitalen dekker differansen mellom kjøpesum og lån. Omkostningene kommer i tillegg, og de kan ikke lånes inn i toppen av et lån som allerede ligger på 90 prosent.

For selveid bolig er den store posten dokumentavgift på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi, pluss tinglysingsgebyr. For borettslag er det ingen dokumentavgift, men gebyr for hjemmelsoverføring og et eierskiftegebyr til forretningsføreren. Det er en av grunnene til at mange begynner i borettslag.

Regn ut ditt eget tall i omkostningskalkulatoren før du byr, ikke etter.

Legg deretter til det som kommer de første månedene: flytting, hvitevarer om de ikke følger med, maling, gardiner, boligforsikring og innboforsikring fra overtakelsesdagen, og en buffer. Er du helt uten buffer på innflyttingsdagen, er du sårbar for den første regningen som ikke var planlagt.

Et realistisk regnestykke

Si at du kjøper en selveierleilighet til 3 500 000 kroner:

• Egenkapital, 10 prosent: 350 000
• Lån: 3 150 000
• Dokumentavgift, 2,5 prosent: 87 500
• Tinglysingsgebyr: kommer i tillegg, se kalkulatoren for gjeldende sats
• Sum kontantbehov: over 440 000 kroner, altså nesten 100 000 mer enn egenkapitalen alene

Er samme leilighet en borettslagsandel til samme totalpris, faller dokumentavgiften bort, men da må du regne fellesgjelden inn i prisen du sammenligner. Se prisantydning mot totalpris.

Feilene førstegangskjøpere faktisk gjør

Byr uten å ha lest tilstandsrapporten. Budet er bindende ved aksept. Det finnes ingen angrefrist. Alt du skulle sjekket, må sjekkes før.

Glemmer felleskostnader i månedsbudsjettet. 4 500 kroner i måneden er 54 000 i året, og de kommer uansett hva renten gjør.

Overser fellesgjeld. Prisantydningen er ikke det du skylder. Fellesgjelden er din del av lagets lån, og den betales gjennom felleskostnadene.

Setter grensen i budrunden underveis. Bestem maksbeløpet hjemme, skriv det på en lapp, og la lappen bestemme. Se budrunde: strategi og fallgruver.

Regner bare på dagens rente. Sjekk hva terminbeløpet blir med et par prosentpoeng høyere rente. Bankene stresstester deg, og du bør stresstestes av deg selv også.

Kjøper for å komme inn i markedet, ikke for å bo. En bolig du ikke trives i, koster deg omkostninger på nytt om to år.

Hopper over TG2 og TG3. De koster penger senere. Les hva tilstandsgradene betyr.

Finansieringsbevis før du ser på bolig

Et finansieringsbevis sier hvor mye banken er villig til å låne deg, gitt opplysningene du har gitt. Det er ikke et lån, og det er ikke en garanti. Endrer inntekten din seg, kan banken endre seg.

Skaff det først. Det gjør søket ditt realistisk, og det gjør at du kan by når den rette boligen dukker opp i stedet for å be om betenkningstid du ikke får. Mer i finansieringsbevis.

Videre lesing

• Egenkapital og krav til boliglån
• Fra bud til overtakelse: tidslinjen
• Kjøpe bolig sammen med noen
• Komplett guide til boligkjøp i Norge

Kilder

• Skatteetaten, fradrag for boligsparing for ungdom (satser 2026), skatteetaten.no
• Skatteetaten, BSU: aldersgrense, bruk av midlene og eierskap av bolig, skatteetaten.no
• Utlånsforskriften, Lovdata
• Kartverket, overføre fast eiendom, om dokumentavgift og gebyr, Kartverket