TG2 og TG3 forklart: hva tilstandsgradene faktisk betyr

Av Hjemvelgeren · Publisert 28.6.2026 · Oppdatert 7.9.2026

Tilstandsgrader avgjør hvor mye en bolig egentlig kan koste deg. Her er hva TG0 til TG3 betyr i praksis.

Hva en tilstandsgrad egentlig er

Siden 1. januar 2022 har tilstandsrapporter ved forbrukersalg av bolig måttet følge forskrift til avhendingslova, kjent som forskriften om tryggere bolighandel. Den setter minstekrav til hva som skal undersøkes, og den slår fast at hvert rom og hver bygningsdel skal få en tilstandsgrad fra 0 til 3.

Tilstandsgraden er ikke en karakter på hvor pen boligen er. Den uttrykker avviket fra en forventet tilstand, vurdert ut fra blant annet alder og normal bruk. Det kalles referansenivået. Et 30 år gammelt bad kan derfor få en bedre grad enn et 5 år gammelt bad, hvis det gamle er godt utført og det nye er slurvet.

Å lese gradene riktig er den beste ferdigheten en boligkjøper kan ha, fordi de oversetter en teknisk rapport til kroner du bør ta med i budet.

Hele skalaen, med lovens egne ord

Forskriften § 2-23 definerer gradene slik:

TG0. Bygningsdelen har ingen avvik. Den skal være tilnærmet ny, ikke vise tegn på slitasje, og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Ingen merknader.

TG1. Mindre avvik. Bygningsdelen har bare normal slitasje, og strakstiltak anses ikke som nødvendig. Graden brukes også når delen er ny, men dokumentasjon på faglig god utførelse mangler. Det siste er verdt å merke seg: en TG1 kan handle om manglende papirer, ikke om slitasje.

TG2. Vesentlige avvik. Bygningsdelen har feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden gis når delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Den skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt fordi større skader eller følgeskader kan komme.

TG3. Store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd.

For valget mellom gradene gjelder i tillegg kriteriene i NS 3600:2025 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, som forskriften viser direkte til.

Hva som utløser TG2 og hva som utløser TG3

Forskjellen er ikke først og fremst hvor stygt det ser ut, men hvor raskt noe må gjøres.

TG2 er varselet: det er et vesentlig avvik, eller delen er så gammel at det er grunn til å advare, og tiltak kommer i nær fremtid. TG3 er alarmen: utbedring straks eller innen kort tid, eller funksjonen har allerede sviktet.

Derfor dekker TG2 et enormt spenn, og det er nettopp derfor den er farlig å lese overflatisk. To boliger kan begge ha TG2 på badet og likevel ha helt ulik kostnad foran seg. I det ene tilfellet er det en sprekk i en fuge. I det andre har membranen passert forventet levetid, badet fungerer i dag, men det kan svikte når som helst.

Forskjellen står i begrunnelsen, ikke i tallet. Og begrunnelsen skal være der: gis et rom eller en bygningsdel TG2 eller TG3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette (§ 2-22). Mangler den redegjørelsen, mangler rapporten noe du har krav på.

Noen forhold får ikke tilstandsgrad i det hele tatt

Dette overrasker mange. Forskriften sier eksplisitt at den bygningssakkyndige ikke skal sette tilstandsgrad på:

• det elektriske anlegget (§ 2-18)
• rekkverkshøyde og åpninger på balkong, veranda og lignende (§ 2-13)
• lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet (§ 2-21)

For disse skal konsekvensen av avvik og feil forklares i tekst i stedet. Det betyr at en bolig kan ha TG1 over hele linjen og likevel ha et elektrisk anlegg fra 1970-tallet eller et rom som ikke er godkjent for varig opphold. Les tekstavsnittene, ikke bare tabellen med grader.

Hvem setter graden, og hva de faktisk gjør

Graden settes av en bygningssakkyndig, som etter § 1-3 ikke skal la seg påvirke av utsikter til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver, og som skal være uavhengig av partene i handelen. Etter § 1-4 skal resultatet formidles på en tydelig og forbrukervennlig måte.

Undersøkelsen er som hovedregel visuell: med mindre forskriften krever måling, hulltaking eller stikking i treverk, skal vurderingen bygge på det som er synlig (§ 2-1). Men på noen punkter går forskriften mye lenger, og det er her de dyre funnene gjøres.

På våtrom (§ 2-2) skal den sakkyndige blant annet banke etter hulrom under fliser, måle fall til sluk med vater eller laser, undersøke sluk og rørgjennomføringer med mansjett og klemring, vurdere membranens alder, og bore et hull med diameter på minst 73 millimeter fra et tilstøtende rom eller fra undersiden for å måle fukt. Hullet skal tas der skader erfaringsmessig oppstår, og plomberes forsvarlig etterpå. Hulltaking kan bare utelates når det ikke er praktisk mulig, og det skal i så fall opplyses.

I krypkjeller skal det stikkes i treverket og letes etter råte, muggvekst og fuktsperre (§ 2-14). Er en bygningsdel ikke undersøkt, for eksempel fordi taket var dekket av snø eller krypkjelleren ikke var tilgjengelig, skal det stå i rapporten. Det er en opplysning du skal lese som risiko, ikke som greenlight.

Hva et TG3 koster: rapporten skal svare på det

Dette er det vanligste spørsmålet, og forskriften gir et bedre svar enn noe prisanslag på nett: for rom og bygningsdeler som får TG3, skal den bygningssakkyndige gi et sjablonmessig anslag på hva utbedring vil koste (§ 2-22). Kravet gjelder ikke TG2.

Så: står det TG3 på våtrommet eller taket, finn kostnadsanslaget i rapporten. Står det TG2, finnes ikke noe anslag, og det er ditt ansvar å innhente pris. Da gjør du dette før budrunden, ikke etter:

1. Les begrunnelsen og finn ut om det er alder, utførelse eller en påvist skade som utløste graden.
2. Be megler om dokumentasjon på tidligere arbeid. Er det utført håndverkerarbeid de siste fem årene, skal den sakkyndige ha bedt eieren dokumentere bruk av kvalifiserte håndverkere (§ 2-19).
3. Ta med en fagperson på visning, eller hent et prisoverslag fra en rørlegger eller takentreprenør på det rapporten beskriver.

Vi oppgir bevisst ikke typiske kroner for et nytt bad eller tak her. Prisene varierer for mye mellom boliger og landsdeler, og et tall vi ikke kan dokumentere ville vært verre enn ingen tall.

Rapporten har en utløpsdato

Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet du binder deg til kjøpet (§ 1-6). Er rapporten fra i fjor og boligen har stått usolgt, er det et helt legitimt spørsmål til megler.

Hva 2022-reglene endret for deg som kjøper

Tre endringer betyr mest i praksis:

«Som den er» virker ikke lenger. Ved forbrukerkjøp har «som han er»-forbehold og andre generelle forbehold ingen virkning (avhendingslova § 3-9 andre ledd). Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifisert nok til å påvirke vurderingen din. Selger kan altså ikke lenger skyve risikoen over på deg med en standardsetning.

Men det som står i rapporten, regnes du for å kjenne. Du kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å sette deg inn i (§ 3-10 første ledd). En rapport som oppfyller forskriften regnes som godkjent, og da får den denne virkningen (forskriften § 1-5). Det er den harde konsekvensen av de nye reglene: en TG2 du ikke leste, er en TG2 du har akseptert.

Egenandel på 10 000 kroner. Du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, om ikke annet er sagt i loven (§ 3-1 fjerde ledd). Det gjelder ikke der bygningen er solgt som ny.

Når graden viser seg å være feil

Det skjer. Et bad med TG2 og «normal restlevetid» viser seg å ha en membran som lekker. Da er spørsmålet om boligen har en mangel etter avhendingslova, og her er rekkefølgen:

1. Reklamer raskt. Du taper retten dersom du ikke innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget forholdet gir selger melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og hva slags avtalebrudd det er (§ 4-19 første ledd). Skriftlig, med dato.
2. Ytterfristen er fem år etter at du overtok bruken av eiendommen, med mindre selger har påtatt seg ansvar for lengre tid (§ 4-19 andre ledd). Har selger vært grovt uaktsom eller uærlig, kan selger ikke påberope for sen reklamasjon (§ 4-19 tredje ledd).
3. Selger kan tilby retting. Tilbyr selger seg å rette, må du godta det med mindre det medfører urimelig ulempe for deg eller du har særlig grunn til å motsette deg det. Rettingen skjer for selgers regning (§ 4-10).
4. Prisavslag. Har eiendommen en mangel, kan du kreve forholdsmessig prisavslag, og med mindre noe annet godtgjøres, settes det til kostnadene ved å få mangelen rettet (§ 4-12).
5. Heving krever at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13). Det er en høy terskel.

Merk at kravet i utgangspunktet rettes mot selger, ikke mot den bygningssakkyndige. Selger har normalt en boligselgerforsikring som håndterer saken, og det er derfor svaret ofte kommer fra et forsikringsselskap.

Slik bruker du gradene i budrunden

Gå gjennom rapporten og noter hver TG2 og TG3. For TG3, skriv opp kostnadsanslaget som skal ligge der. For TG2, avgjør om det er alder, utførelse eller skade, og hent pris på det som må gjøres de nærmeste årene. Summer, og trekk summen inn i din egen vurdering av hva boligen er verdt.

En bolig som virker rimelig på prisantydning kan bli dyr når du legger til et nytt bad, nytt tak og oppgradering av det elektriske. Omvendt kan en bolig med høyere prisantydning, men TG0 og TG1 over hele linjen, være det tryggere kjøpet. Sammenlign så prisen per kvadratmeter mot snittet i kommunen i prisoversikten vår, som bygger på SSBs tall, slik at du vet om påslaget du betaler for god teknisk stand er rimelig.

Kort oppsummert

TG0 og TG1 er trygt, men TG1 kan skjule manglende dokumentasjon. TG2 er varselet du må lese begrunnelsen på hver gang. TG3 er alarmen, og der skal rapporten oppgi et kostnadsanslag. Elektrisk anlegg, brannkrav og lovlighet får ingen grad i det hele tatt, så les tekstavsnittene. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år. Og det du har fått lese, regnes du for å kjenne.

Vil du at noen går gjennom dette for deg?

Tryggkjøp-rapporten leser salgsoppgaven og tilstandsrapporten for boligen du vurderer, og setter opp tilstandsgradene på våtrom, tak og elektrisk anlegg, planlagt vedlikehold, totalpris og risikopunkter i én oversikt.

Les videre

Denne artikkelen er ett kapittel i den komplette guiden til boligkjøp i Norge. Se også hvordan du leser en salgsoppgave og fellesgjeld og totalpris.

Kilder

• Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) §§ 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 2-1, 2-2, 2-13, 2-14, 2-18, 2-19, 2-21, 2-22 og 2-23, lovdata.no
• NS 3600:2025 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, som forskriften § 2-23 viser til
• Avhendingslova §§ 3-1, 3-9, 3-10, 4-10, 4-12, 4-13 og 4-19, lovdata.no