Omkostninger er det du betaler i tillegg til kjøpesummen for å bli registrert som eier. For en selveierbolig er den store posten dokumentavgiften på 2,5 prosent av kjøpesummen. For en borettslagsandel finnes ikke dokumentavgift i det hele tatt, og omkostningene er derfor små. Kalkulatoren under viser hver linje for seg, og sier tydelig hvilke linjer staten har fastsatt og hvilke som varierer mellom bank og borettslag.
Kalkulatoren tar kjøpesum, eierform, lånebeløp og eventuell boligkjøperforsikring, og viser hver linje for seg. Eksempelet under er en selveierbolig til 4 000 000 kr med 3 400 000 kr i lån.
| Post | Beløp | Type |
|---|---|---|
| Dokumentavgift (2,5 % av kjøpesummen) | 100 000 kr | Fastsatt av staten |
| Tinglysing av skjøte | 545 kr | Fastsatt av staten |
| Tinglysing av pantedokument | 545 kr | Fastsatt av staten |
| Sum omkostninger | 101 090 kr | |
| Egenkapital | 600 000 kr | |
| Kontanter du trenger ved overtakelse | 701 090 kr |
Omkostninger er gebyrene og avgiftene som kommer i tillegg til kjøpesummen når eierskiftet skal registreres. De betales ved overtakelse, sammen med egenkapitalen, og de kan ikke lånefinansieres på samme måte som kjøpesummen fordi banken beregner lånet av boligens verdi.
Omkostninger er ikke det samme som totalpris. Totalpris er prisantydning pluss fellesgjeld, altså gjelden du overtar. Omkostninger er penger ut av kontoen din på overtakelsesdagen.
Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet, og utløses når et dokument som overfører grunnboksheimel til fast eiendom tinglyses. I praksis betyr det kjøpesummen din når du kjøper en vanlig selveierbolig.
Kjøper du en andel i et borettslag, overføres ingen grunnboksheimel til fast eiendom. Borettslaget eier bygget, og du kjøper en andel med borett. Derfor er det ingen dokumentavgift på en borettslagsandel, uansett hvor mye andelen koster. Dette er den enkeltforskjellen som betyr mest for hva du må ha i kontanter.
Kjøper du en nybygd selveierbolig der bare tomten er overført fra utbygger, beregnes dokumentavgiften av tomteverdien og ikke av hele kjøpesummen. Kalkulatoren her regner av hele kjøpesummen, som er situasjonen ved kjøp av en ferdig bolig i bruktmarkedet.
Kartverket krever gebyr per dokument som sendes til tinglysing. I 2026 er gebyret 545 kr, og det er det samme for skjøte på fast eiendom, for pantedokument og for overføring av andel i borettslag.
Ved et vanlig kjøp med lån blir det to gebyrer: ett for skjøtet eller andelsoverføringen, og ett for bankens pantedokument. Kjøper du uten lån, blir det bare ett. Har banken flere pantedokumenter, blir det 545 kr per dokument.
Merk at et borettslagskjøp altså ikke er gebyrfritt selv om dokumentavgiften faller bort. Andelsoverføringen registreres i grunnboken og koster like mye som et skjøte.
Borettslaget kan kreve et vederlag for arbeidet med eierskiftet og eventuell godkjenning av ny andelseier. Burettslagslova § 4-6 setter taket til fire ganger rettsgebyret, som med et rettsgebyr på 1 345 kr i 2026 gir maksimalt 5 380 kr.
Samme paragraf sier uttrykkelig at vederlaget skal kreves av den som avhender andelen, og at det ikke kan avtales at noen andre skal betale det. Ser du eierskiftegebyr ført opp som en omkostning du som kjøper skal dekke, er det verdt å spørre megleren om hjemmelen.
Hva laget faktisk krever varierer med forretningsfører, og mange ligger under taket. Vi setter derfor ikke noe beløp inn i summen din, bare grensen loven gir.
Boligkjøperforsikring prises av forsikringsselskapet og varierer med selskap og boligtype. Vi oppgir ingen sats. Har du fått et tilbud, kan du legge det inn i kalkulatoren, ellers holdes linjen utenfor summen.
Etableringsgebyr på lånet settes av banken din og er ikke fastsatt i lov. Det inngår ikke i omkostningene ved eierskiftet, men det er en reell utbetaling rundt overtakelsen, så husk å legge det til når du setter opp budsjettet.
Andre poster kan komme i tillegg avhengig av boligen: forkjøpsrettsgebyr i borettslag, andel av felleskostnader for overtakelsesmåneden, eller oppgjør for strøm og kommunale avgifter. Salgsoppgaven skal oppgi hva som gjelder for den konkrete boligen.
Regneeksempler for en leilighet på 65 m² til typisk kvadratmeterpris i kommunen, med 85 prosent lån. Kvadratmeterprisene er gjennomsnitt for leiligheter i perioden 2025K3–2026K2 fra SSB tabell 14310.
For borettslag er de statlige gebyrene faste, mens eierskiftegebyret settes av borettslaget og forretningsføreren. Burettslagslova § 4-6 setter taket til fire ganger rettsgebyret, altså 5 380 kr i 2026. Kolonnen for sum viser derfor et intervall, og du bør budsjettere med det øvre tallet til du har sett prospektet.
| Kommune | Kr/m² leilighet | Kjøpesum 65 m² | Lån (85 %) | Omkostninger selveier | Borettslag: statlige gebyr | Borettslag: eierskiftegebyr (opptil) | Borettslag: sum omkostninger |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bergen | 70 049 kr | 4 553 185 kr | 3 870 207 kr | 114 920 kr | 1 090 kr | 0 – 5 380 kr | 1 090 – 6 470 kr |
| Moss | 50 200 kr | 3 263 000 kr | 2 773 550 kr | 82 665 kr | 1 090 kr | 0 – 5 380 kr | 1 090 – 6 470 kr |
| Hamar | 49 905 kr | 3 243 825 kr | 2 757 251 kr | 82 186 kr | 1 090 kr | 0 – 5 380 kr | 1 090 – 6 470 kr |
| Sandefjord | 44 893 kr | 2 918 045 kr | 2 480 338 kr | 74 041 kr | 1 090 kr | 0 – 5 380 kr | 1 090 – 6 470 kr |
Omkostninger er gebyrene og avgiftene som kommer i tillegg til kjøpesummen for å registrere eierskiftet. For en selveierbolig er det dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen, 545 kr for tinglysing av skjøtet og 545 kr for bankens pantedokument. For en borettslagsandel faller dokumentavgiften bort, og du står igjen med tinglysingsgebyrene.
Dokumentavgiften er 2,5 prosent av boligens markedsverdi på tinglysingstidspunktet, altså av kjøpesummen ved et vanlig bruktkjøp. På en bolig til 4 000 000 kr blir det 100 000 kr. Satsen er fastsatt av staten og oppgitt av Kartverket.
Nei. Dokumentavgift utløses ved tinglysing av dokument som overfører grunnboksheimel til fast eiendom. En borettslagsandel gir borett, ikke hjemmel til fast eiendom, så det er ingen dokumentavgift. Overføringen av andelen registreres likevel i grunnboken, og det koster 545 kr i 2026.
Tinglysing koster 545 kr per dokument i 2026. Samme beløp gjelder skjøte på fast eiendom, pantedokument og overføring av andel i borettslag. Et vanlig kjøp med lån gir to dokumenter, altså 1 090 kr til sammen.