Egenkapital til boliglån: kravet er 10 prosent, ikke 15

Skrevet av Grace · Publisert 23.9.2026 · Sist oppdatert 23.9.2026

Kravet til egenkapital ble senket til 10 prosent 31. desember 2024. Her er reglene som gjelder nå, med gjeldsgrad, stresstest og BSU.

Kravet til egenkapital er ikke 15 prosent lenger. Det har ikke vært det siden 31. desember 2024, men tallet lever videre i artikler, forumtråder og gode råd fra folk som kjøpte bolig for noen år siden. Her er reglene som faktisk gjelder, hentet fra forskriften selv.

Ti prosent, ikke femten

Utlånsforskriften § 7 sier at nedbetalingslån med pant i bolig ikke skal overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen på innvilgelsestidspunktet. Verdigrunnlaget kan ikke settes høyere enn markedsverdien fastsatt ut fra en forsiktig vurdering.

Snudd om: du må stille med minst 10 prosent av kjøpesummen selv.

Grensen ble endret ved forskrift 4. desember 2024 nr. 2925, som trådte i kraft 31. desember 2024. Fram til da var grensen 85 prosent, altså 15 prosent egenkapital. Finanstilsynets boliglånsundersøkelse for 2025 beskriver endringen som en økning fra 85 til 90 prosent, og finner en tydelig forskyvning av lånevolumet opp mot den nye grensen.

Leser du et sted at kravet er 15 prosent, er teksten skrevet før nyttår 2024 eller ikke oppdatert. Det er verdt å merke seg, fordi differansen er stor: på en bolig til 5 000 000 kroner er forskjellen mellom 750 000 og 500 000 kroner i egenkapital.

To presiseringer som ofte faller ut:

• Rammekreditt, altså fleksilån uten avdragsplikt, har en egen grense på 60 prosent av boligens verdi.
• Alle lån med pant i boligen regnes med, og forskriften nevner uttrykkelig fellesgjeld i borettslag og boligsameier. Kjøper du i borettslag, teller altså din andel fellesgjeld inn i belåningsgraden. Se fellesgjeld og totalpris for hvordan det slår ut i praksis.

Gjeldsgraden er den grensen som stopper flest

Egenkapitalen får mest oppmerksomhet, men det er sjelden den som avgjør. Forskriften § 6 sier at banken ikke skal yte lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt.

Merk tre ting i formuleringen. Det står samlede gjeld, ikke boliglånet: studielån, billån, forbrukslån og kredittkortrammer regnes inn. Det står årsinntekt, definert som personinntekt etter skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Og skattefri inntekt kan likevel tas med dersom den er dokumenterbar og stabil over tid.

Femganger-grensen har ikke blitt endret i 2024-runden. Den kom inn i sin nåværende form ved endringsforskriften som trådte i kraft 1. januar 2023.

Regnestykket blir dermed: har husstanden 800 000 kroner i personinntekt, er taket 4 000 000 kroner i samlet gjeld. Har du 200 000 kroner i studielån, er det 3 800 000 kroner igjen til bolig, uansett hvor mye egenkapital du har spart.

Stresstesten: 3 prosentpoeng, men minst 7 prosent

Forskriften § 5 krever at banken ikke gir lån dersom kunden ikke vil ha nok midler til normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på kundens samlede gjeld, men slik at banken uansett skal legge til grunn en rente på minst 7 prosent.

Dobbeltregelen er poenget. Norges Banks styringsrente er 4,25 prosent per september 2026. Boliglånsrenten din ligger over det. Er renten din 5,3 prosent, gir 3 prosentpoeng 8,3 prosent, og det er den satsen banken regner med. Er renten din 3,5 prosent, gir 3 prosentpoeng 6,5 prosent, og da slår minimumsgulvet på 7 prosent inn i stedet.

For rammekreditter skal full utnyttelse av samlede rammer ligge til grunn. Har du et kredittkort med 100 000 kroner i ramme og null i bruk, regner banken som om det er brukt opp.

Ved fastrentelån beregnes renteøkningen på beløpet som står utestående når fastrenteperioden løper ut, og vurderingen kan gjøres ut fra forventede inntekter og utgifter på det tidspunktet. Denne presiseringen kom inn i samme endring som gjaldt fra 31. desember 2024.

Avdragskravet

Overstiger lånet 60 prosent av boligens verdi, skal banken kreve årlig nedbetaling som minst tilsvarer det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og det avdraget ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid, jf. § 9.

Det laveste av de to. På et lån på 4 000 000 kroner er 2,5 prosent 100 000 kroner i året, mens 30-årsannuiteten normalt gir et lavere avdragsbeløp i starten fordi mye av terminbeløpet er renter. Da er annuitetsberegningen den som gjelder.

Ligger lånet under 60 prosent av verdien, gjelder ikke avdragskravet i forskriften. Banken kan likevel kreve avdrag. Og § 9 stenger ikke for avdragsfrihet dersom noe skjer i lånets løpetid som midlertidig svekker betalingsevnen din.

Hva teller som egenkapital

Forskriften definerer ikke egenkapital. Den setter bare en grense for hvor stort lånet kan være i forhold til boligens verdi. I praksis er egenkapital alt du stiller med som ikke er lån med pant i den samme boligen:

• Oppsparte midler, inkludert BSU. Fradraget for boligsparing for ungdom er i 2026 på 10,0 prosent av innbetalt beløp, med maksimalt 27 500 kroner i årlig sparebeløp og 300 000 kroner samlet i ordningen. Sparer du fullt ett år, blir skattefradraget 2 750 kroner. Du får ikke fradrag for et år der du helt eller delvis eier primær- eller sekundærbolig per 31. desember, og indirekte eie gjennom en borettslagsandel regnes med.
• Gave eller forskudd på arv. Bankene krever normalt en gavebekreftelse, og de vil vite om beløpet er en gave eller et lån, fordi et lån til foreldre er gjeld som teller inn i gjeldsgraden.
• Salgssum fra bolig du eier i dag, fratrukket restgjeld og salgskostnader.
• Tilleggssikkerhet er ikke egenkapital, men fungerer i praksis nesten som det. Etter § 8 kan boligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti. Realkausjon fra foreldre, altså pant i deres bolig, er den vanligste formen. Pant i annen eiendom må selv ligge innenfor grensene i § 7.

Egenkapitalen må dekke mer enn differansen opp til kjøpesummen. Omkostningene kommer i tillegg, og de skal betales i kontanter ved overtakelse. Dokumentavgiften alene er 2,5 prosent av verdien for selveierboliger. Se dokumentavgift og omkostninger, og regn ut ditt eget beløp i omkostningskalkulatoren.

Fleksibilitetskvoten: banken kan si ja likevel

Dette er den delen folk oftest ikke vet om. Forskriften § 12 lar banken innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene i §§ 5, 6, 7 og 9, for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede boliglån hvert kvartal.

For boliger i Oslo kommune er kvoten strammere: inntil 8 prosent av verdien av innvilgede boliglån med pant i Oslo, eller inntil 15 millioner kroner.

Kvoten er ikke en rettighet du kan kreve. Den er et rom banken forvalter, og banken skal fastsette egne rammer og retningslinjer for bruken og rapportere kvartalsvis til styret om hvor stor andel som er innvilget etter denne paragrafen. Refinansiering etter § 10 holdes utenfor beregningen.

Praktisk konsekvens: et avslag i én bank er ikke et avslag i alle. Kvoten brukes ulikt, og den brukes opp i løpet av et kvartal. Det er også grunnen til at du kan få nei i mars og ja i april hos samme bank.

Slik regner du selv

1. Finn husstandens personinntekt. Multipliser med fem. Trekk fra all annen gjeld. Det er taket for boliglånet.
2. Del egenkapitalen din på 0,10. Det er den høyeste kjøpesummen egenkapitalen rekker til.
3. Ta det laveste av de to tallene.
4. Trekk fra omkostningene, som skal betales kontant i tillegg til egenkapitalen.
5. Stress-test selv: tåler budsjettet en rente på 7 prosent, eller din rente pluss 3 prosentpoeng, avhengig av hva som er høyest?

Hvor rentenivået går, sier vi ingenting om. Hvordan renteendringer treffer et boligbudsjett, står i slik påvirker renteendringer boligkjøpet ditt. Og når du har et tak, er det prisantydning mot totalpris som forteller hva boligen faktisk koster deg.

Kjøper du din første bolig, tar førstegangskjøperguiden BSU, egenkapital og kontantbehov i rekkefølge. Skal dere kjøpe sammen, se kjøpe bolig sammen.

Kilder

• Utlånsforskriften §§ 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10 og 12, forskrift 9. desember 2020 nr. 2648, lovdata.no
• Forskrift 4. desember 2024 nr. 2925 om endring i utlånsforskriften, i kraft 31. desember 2024, lovdata.no
• Finanstilsynet, Boliglånsundersøkelsen 2025, finanstilsynet.no
• Styringsrenten 4,25 prosent, Norges Bank, norges-bank.no
• Fradrag for boligsparing for ungdom (BSU), satser 2026, skatteetaten.no
• Finansavtaleloven § 5-6 om hjemmel for krav til egenkapital, lovdata.no