Kjøpe bolig sammen: eierbrøk, avtale og veien ut

Skrevet av Grace · Publisert 23.9.2026 · Sist oppdatert 23.9.2026

Kjøper dere sammen? Slik setter dere eierbrøk etter hvem som betalte hva, og dette må stå skriftlig før dere signerer.

To personer kjøper bolig sammen, betaler ulikt inn, og blir enige muntlig om at «vi ordner det hvis det blir noe». Det er den avtalen som ryker. Her er hva eierbrøken faktisk betyr, hva den ikke fanger opp, og hva som må stå skriftlig før du signerer.

Eierbrøken er det som gjelder utad

Når to eller flere eier en bolig sammen, tinglyses en eierbrøk: 50/50, 60/40, 1/3 og 2/3. Brøken registreres i grunnboken sammen med navnene deres, og den er utgangspunktet for hvem som eier hva.

Kartverket forklarer at skjøtet brukes både når hele eiendommen overføres til nye eiere, og når eierbrøken mellom sameiere skal justeres. Vil dere senere endre fordelingen, er det altså en tinglysingssak, ikke en avtale mellom dere.

Eierbrøken styrer flere ting samtidig:

• fordelingen av gevinst eller tap ved salg
• hvor stor del av gjelden hver av dere hefter for overfor banken, som oftest solidarisk uansett
• rentefradraget hos hver av dere
• hva dere eier hver for dere dersom forholdet tar slutt

Derfor er brøken ikke en formalitet. Den er svaret på det spørsmålet dere ikke vil ha uenighet om senere.

Ulikt innskudd: det stedet det oftest går galt

Anta at boligen koster 4 000 000 kroner. Du har 600 000 i egenkapital, den andre har 200 000. Lånet er 3 200 000.

Tinglyser dere 50/50 uten mer, har dere i praksis gitt bort halve differansen. Ved salg deles gevinsten likt, mens den ene la inn 400 000 mer.

Det finnes tre vanlige måter å håndtere dette på:

1. Eierbrøk etter innskudd. Brøken settes slik at den gjenspeiler hva hver av dere faktisk la inn. Ryddigst, og enkleste å forsvare.
2. Lik brøk med tinglyst eller skriftlig fastsatt tilgodehavende. Dere eier 50/50, men det skrives at den ene har et krav på 400 000 kroner ved salg, før overskuddet deles.
3. Lik brøk med utjevning over tid. Den ene betaler en større andel av terminbeløpet til innskuddene er utjevnet. Krever at dere fører regnskap, og krever at det står skriftlig hva som skjer dersom dere selger før utjevningen er ferdig.

Alle tre kan fungere. Det som ikke fungerer, er å ikke velge.

Merk også at det ikke bare er egenkapitalen som er ulik over tid. Betaler den ene mer av lånet, eller betaler for et nytt bad alene, endrer den reelle balansen seg. Skriv derfor ned hvordan påkostninger skal behandles ved et senere salg, og ta vare på kvitteringene.

Samboere: ingen lov fyller hullene for dere

Dette er den viktigste forskjellen mellom samboere og ektefeller. Gifte har ekteskapslovens regler om formuesforhold og skifte. Samboere har ingen tilsvarende generell lov om økonomisk oppgjør. Er ingenting avtalt, må det løses etter alminnelige regler om sameie og bevis for hvem som betalte hva, og det er en tung og dyr prosess i en situasjon der ingen har lyst til å være grundig.

En samboeravtale er ikke mistillit. Den er dokumentasjonen dere begge trenger den dagen ingen av dere husker helt likt.

Det som bør stå i den, som et minimum:

• eierbrøk, og hva den bygger på
• hva hver av dere la inn i egenkapital, i kroner, med dato
• hvordan terminbeløp, felleskostnader og forsikring deles
• hvordan påkostninger og oppussing behandles ved salg
• hva som skjer dersom én vil ut: frist, verdsettelse, og rekkefølgen
• hvem som har rett til å bli boende i mellomtiden
• hva som gjelder dersom en av dere dør

Avtalen bør signeres av begge og dateres. Den trenger ikke tinglyses for å gjelde mellom dere, men vil dere at en bestemt eierfordeling skal gjelde overfor omverdenen, må den ligge i grunnboken.

Arv er det punktet folk glemmer

Samboere arver ikke hverandre automatisk på samme måte som ektefeller. Dør den ene, går hans eller hennes andel av boligen til arvingene etter arveloven, og det kan bety at du plutselig eier en bolig sammen med svigerfamilien.

Vil dere at den gjenlevende skal sitte trygt, må det ordnes med testament, og eventuelt med en livsforsikring som gjør at den gjenlevende faktisk kan kjøpe ut arvingene. Dette er et punkt der det er verdt å bruke en advokat en time.

Å kjøpe med en venn eller et søsken

Prinsippene er de samme, men to ting blir viktigere.

Exit er mer sannsynlig, og kommer tidligere. Vennskapskjøp har ofte en horisont på noen få år. Skriv derfor exit-mekanismen først, ikke sist: hvor lang varslingsfrist, hvordan verdien fastsettes, om den andre har rett til å kjøpe ut, og hva som skjer om ingen kan eller vil kjøpe. En enkel regel som «boligen legges ut for salg dersom en av oss krever det, med tre måneders varsel» er bedre enn ingen regel.

Banken ser dere som én enhet. Lånet er normalt solidarisk. Betaler ikke den andre sin del, kan banken kreve hele terminbeløpet av deg. Din betjeningsevne blir også vurdert mot hele lånet dersom du senere skal låne til noe annet. Det er ikke et argument mot å kjøpe sammen, men det bør være kjent før dere signerer.

Borettslag: sjekk vedtektene før dere planlegger

I borettslag er det andelen som eies, og det er begrensninger som ikke finnes i selveie. Andelen kan normalt bare eies av én eller flere fysiske personer innenfor rammene i borettslagsloven og lagets vedtekter, og det er ofte krav om at eier faktisk bor der. Utleie krever gjerne samtykke.

Skal to venner kjøpe en borettslagsandel sammen, les vedtektene før dere byr, ikke etter. Se vedtekter og husordensregler og eierformer.

En kort sjekkliste før dere byr

• Bli enige om maksbeløpet, og hvem som snakker med megler
• Bli enige om eierbrøken, i kroner, ikke i følelser
• Sett opp samboeravtale eller sameieavtale i utkast før kontraktsmøtet
• Regn ut kontantbehovet, inkludert omkostninger, i omkostningskalkulatoren
• Avklar hvem som fører hvilke utgifter, og opprett gjerne en felles konto til boligkostnadene
• Sjekk hva som skjer med lånet og boligen dersom en av dere blir ufør eller dør
• Skriv testament dersom dere er samboere

Videre lesing

• Førstegangskjøper: guiden
• Eierformer: selveier, borettslag og sameie
• Fra bud til overtakelse: tidslinjen
• Komplett guide til boligkjøp i Norge

Kilder

• Kartverket, overføre fast eiendom og justering av eierbrøk mellom sameiere, Kartverket
• Sameigelova, Lovdata
• Borettslagslova, Lovdata
• Arvelova, Lovdata

Denne artikkelen er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning i din sak.