Mellomfinansiering: kjøpe bolig før du har solgt

Skrevet av Grace · Publisert 23.9.2026 · Sist oppdatert 23.9.2026

Mellomfinansiering lar deg kjøpe før du selger, men flytter risikoen til deg. Se hva det koster, og hvordan du velger rekkefølge trygt.

Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som lar deg kjøpe den nye boligen før den gamle er solgt og oppgjort. Banken låner deg egenkapitalen som fortsatt står i boligen du eier, og får den tilbake når salget er gjennomført. Det løser et reelt problem, og det flytter risiko over på deg.

Hva banken faktisk gjør

Du eier en bolig verdt 4 000 000 kroner med 2 200 000 kroner i restgjeld. Egenkapitalen din på 1 800 000 kroner er bundet i murveggene til boligen er solgt og oppgjøret er utbetalt. Kjøper du ny bolig i mellomtiden, må egenkapitalen komme fra et annet sted.

Banken løser det ved å gi deg et lån med pant i begge boligene, ofte som en ramme du trekker på ved behov. I en periode har du gjeld på to boliger samtidig. Når salget er oppgjort, går salgssummen først til å innfri lånet på den gamle boligen og deretter til å nedbetale mellomfinansieringen.

Det formelle rammeverket er det samme som for boliglån ellers. Utlånsforskriften § 6 setter grensen på fem ganger årsinntekt for samlet gjeld, og § 5 krever at du tåler et rentestress på 3 prosentpoeng, men uansett en rente på minst 7 prosent. I mellomperioden vurderes du normalt på den samlede gjelden, ikke bare på den nye boligen. Det er her de fleste avslagene kommer, ikke på selve pantesikkerheten.

Bankens verdivurdering av boligen du skal selge er også avgjørende. Etter § 7 kan verdigrunnlaget ikke settes høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. Banken regner gjerne med en sikkerhetsmargin under det du selv tror boligen er verdt.

Hva det koster

Tre kostnadselementer, og bare det siste kan vi tallfeste med en offentlig sats:

Rente på mellomfinansieringen. Den ligger normalt over ordinær boliglånsrente, fordi lånet er kortsiktig og risikoen høyere. Hvor mye over, er bankspesifikt, og vi oppgir ikke et anslag her fordi det varierer for mye mellom banker og over tid. Be om renten skriftlig før du legger inn bud, og be om den som effektiv rente.

Etableringsgebyr og eventuelle termingebyrer. Også bankspesifikt. Noen banker tar gebyr for både etablering av rammen og for tinglysing av pant i den nye boligen.

Tinglysingsgebyr. Gebyret for å tinglyse et pantedokument er 545 kroner per dokument i 2026 etter Kartverkets prisliste. Det er en liten post, men den kommer.

Størrelsen på rentekostnaden avhenger av tiden. Et lån på 1 800 000 kroner koster rundt 9 000 kroner i måneden ved 6 prosent rente. Går salget på fem uker, er det håndterbart. Tar det syv måneder, er det over 60 000 kroner, i tillegg til at du betaler felleskostnader, strøm og forsikring på to boliger.

Er du i tvil om hva du har igjen etter et kjøp, regner omkostningskalkulatoren ut hva selve kjøpet krever i kontanter.

Risikoen, sagt tydelig

Mellomfinansiering er et lån som forutsetter et salg. Alle problemene kommer fra at forutsetningen kan svikte på tre måter:

Salget tar lenger tid enn planlagt. Da løper renten videre. Dette er den vanligste og minst dramatiske varianten, men den kan bli dyr.

Boligen selges for mindre enn banken la til grunn. Da er ikke hele mellomfinansieringen dekket av oppgjøret, og restbeløpet blir stående som gjeld på den nye boligen. Belåningsgraden din blir høyere enn planlagt, og terminbeløpet med den.

Salget skjer ikke i det hele tatt på akseptabel pris. Da må du velge mellom å selge lavere enn du ønsker, eller å sitte med to boliger og to lån over tid. Banken har pant i begge.

Vær særlig oppmerksom på at du selv er bundet av budet på den nye boligen fra det er akseptert. Du kan ikke gå fra kjøpet fordi salget av din egen bolig ikke gikk som forutsatt. Finansieringsforbehold i bud er noe megleren normalt ikke godtar, og selv om det godtas, gjelder det bare de forbeholdene som faktisk står i budet. Se finansieringsbevis for hva banken har og ikke har forpliktet seg til.

Rekkefølgen: kjøpe først eller selge først

Det finnes ikke et riktig svar, men det finnes en tydelig avveining, og den handler om hvilken risiko du helst vil bære.

Kjøpe først gir deg ro i letefasen. Du slipper å ta den første boligen som dukker opp, og du slipper å bo midlertidig. Du bærer prisrisikoen på salget, og tidsrisikoen.

Selge først gir deg et kjent beløp. Du vet hva egenkapitalen er, du vet hva du kan by, og du trenger normalt ikke mellomfinansiering i det hele tatt. Du bærer risikoen for å ikke finne noe innen overtakelsesdatoen, og kan måtte bo midlertidig.

I et marked som beveger seg tregt, med lengre liggetid og færre budrunder over prisantydning, blir tidsrisikoen den tyngste. Da er argumentene for å selge først sterkere, ikke fordi prisene skal noen bestemt vei, men fordi et ukjent tidsforløp er en dyrere ting å låne penger mot.

Tre grep som demper risikoen uansett hva du velger:

• Be om bankens verdivurdering av boligen du skal selge, og bruk den, ikke ditt eget anslag, når du setter budtaket ditt.
• Avtal lang overtakelse på den nye boligen. Hver uke mellom kjøp og overtakelse er en uke du kan selge i uten å betale for to boliger.
• Regn på hva syv måneders mellomfinansiering koster, ikke to. Tåler budsjettet det, er du reelt trygg. Tåler det bare to måneder, kjøper du en forutsetning, ikke en bolig.

Om verdien på boligen du skal selge

Hele regnestykket hviler på hva din nåværende bolig faktisk er verdt. Bruk mer enn ett grunnlag: meglerens verdivurdering, bankens vurdering, og kvadratmeterprisene for kommunen din. Prisstatistikken vår er hentet fra SSB tabell 14310 og ligger på prisanalysen, fordelt på kommune og boligtype.

For boligen du vurderer å kjøpe, er det totalprisen som er sammenligningsgrunnlaget, ikke prisantydningen. Se prisantydning mot totalpris og, dersom det er borettslag, fellesgjeld og totalpris.

Kilder

• Utlånsforskriften §§ 5, 6, 7 og 12, forskrift 9. desember 2020 nr. 2648, lovdata.no
• Forskrift 4. desember 2024 nr. 2925 om endring i utlånsforskriften, i kraft 31. desember 2024, lovdata.no
• Tinglysingsgebyr 545 kroner per dokument i 2026, Kartverket
• Styringsrenten 4,25 prosent, Norges Bank, norges-bank.no
• Kvadratmeterpriser per kommune og boligtype, SSB tabell 14310