Vedtekter og husordensregler: les dem før du byr, ikke etter

Skrevet av Grace · Publisert 23.9.2026 · Sist oppdatert 23.9.2026

Hva vedtekter og husordensregler kan bestemme om utleie, dyrehold og endringer, og hvordan du sjekker dem på ti minutter.

Vedtektene er det dokumentet folk hopper over i salgsoppgaven, og det eneste som kan gjøre boligen ubrukelig til det du hadde tenkt. Skal du leie ut sokkelen, ha hund, eller drive noe fra hjemmekontoret, er det her svaret står. Ikke i annonsen, og ikke i tilstandsrapporten.

Forskjellen på vedtekter og husordensregler

Vedtektene er fellesskapets grunnlov. De vedtas av generalforsamlingen eller årsmøtet, de binder deg som eier fra dagen du overtar, og de kan gripe inn i hva du får gjøre med boligen din.

I eierseksjonssameier skal alle sameier ha vedtekter. Etter eierseksjonsloven § 27 skal de minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. Vedtektene kan bare fastsettes eller endres på årsmøtet, og med mindre loven stiller strengere krav, kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Forpliktelser som følger av sameieforholdet og er fastsatt i registrert vedtektsbestemmelse, har rettsvern uten tinglysing mot seksjonseiernes kreditorer og mot senere rettsstiftelser i god tro. Det gjelder ikke for panterett.

I borettslag stiller burettslagslova § 2-2 minstekrav til vedtektene, blant annet foretaksnavn, kommune for forretningskontor, andelenes pålydende og antall styremedlemmer. Endring av vedtektene krever etter § 7-11 to tredjedeler av de avgitte stemmene, og vedtektene kan sette strengere krav.

En viktig skranke i sameier: etter § 27 kan det ikke tas inn bestemmelser i vedtektene som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.

Husordensreglene, eller ordensreglene, er det praktiske laget over: ro etter et klokkeslett, bruk av fellesvaskeri, grilling på balkong, sykler i gangen, dugnad. De vedtas enklere, og de kan endres uten samme flertallskrav som vedtektene.

I borettslag kan styret etter § 5-11 fjerde ledd fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. I eierseksjonssameier er det etter § 28 årsmøtet som kan fastsette vanlige ordensregler. Ordet «vanlige» er ikke pynt: ordensregler skal regulere den daglige bruken, ikke ta fra deg rettigheter som hører til eierforholdet.

Kort sagt: vedtektene kan begrense hva du eier og hva du kan gjøre med det. Ordensreglene styrer hvordan alle skal oppføre seg.

Dyrehold: forbudet som ikke er absolutt

Her har lovgiver gjort noe kjøpere sjelden vet om, og som er verdt å lese ordentlig.

I eierseksjonssameier sier § 28 at dyrehold er tillatt. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Men har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

I borettslag følger det samme av § 5-11 fjerde ledd: selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne.

Et «nei til dyr» i vedtektene er altså et utgangspunkt, ikke siste ord. Men ikke kjøp i tillit til unntaket. Vurderingen av hva som er gode grunner og hva som er ulempe blir gjort i den konkrete saken, og en tvist med styret er en dårlig start i et nytt hjem.

Utleie: her er reglene ulike, og forskjellen er stor

Dette er det punktet der eierform og vedtekter til sammen avgjør økonomien din.

Eierseksjonssameie. Etter § 24 disponerer seksjonseieren fritt over egen seksjon og kan fritt selge, pantsette og leie ut. Disposisjonsretten kan begrenses i vedtektene dersom de som berøres samtykker i begrensningen. Er det vedtektsfestet at styret skal godkjenne en ny eier eller leier, kan styret bare nekte når det foreligger saklig grunn.

Korttidsutleie er særskilt regulert. Etter § 24 er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn, og et slikt vedtak krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Reglene gjelder ikke for sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

Borettslag. Her er utgangspunktet det motsatte. Etter § 5-3 kan andelseieren ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre ut over det som følger av §§ 5-4 til 5-6.

• Etter § 5-4 kan en andelseier som selv bor i boligen overlate bruken av deler av boligen til andre. I tillegg kan hele boligen overlates til andre i opptil 30 døgn i løpet av året.
• Etter § 5-5 kan andelseieren med godkjenning fra styret overlate bruken av hele boligen for opp til tre år dersom andelseieren selv, eller en person nevnt i § 5-6 første ledd nr. 3, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det, og kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
• Etter § 5-6 kan bruken ellers overlates med styrets godkjenning ved særlige grunner, blant annet når andelseieren er en juridisk person, eller skal være borte midlertidig på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.

Planlegger du å leie ut en borettslagsleilighet fra dag én uten selv å ha bodd der, er dette bestemmelsene som stopper deg. Det er en av de tydeligste praktiske forskjellene mellom borettslag og selveier.

Hva reglene ikke kan gjøre

Bruken av boligen din har grenser i loven, uavhengig av hva naboene måtte ønske.

I borettslag skal andelseieren etter § 5-11 fare fint med boligen og fellesarealene, og bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Boligen kan ikke brukes til annet enn boligformål uten samtykke fra styret. Tiltak som trengs på grunn av nedsatt funksjonsevne hos en bruker av boligen kan gjennomføres med styrets godkjenning, og godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

I sameier har seksjonseieren etter § 25 enerett til å bruke sin bruksenhet, og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til. Bruksenheten kan bare brukes i samsvar med formålet som ble fastsatt ved seksjoneringen, og en endring av bruksformålet krever reseksjonering. Vedtektene kan i boligsameier gi én eller flere seksjonseiere enerett til bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år, men det krever samtykke fra dem som får eneretten.

Og brytes reglene grovt nok, har fellesskapet virkemidler. Etter burettslagslova § 5-22 kan laget pålegge en andelseier å selge andelen ved vesentlig mislighold etter skriftlig advarsel, med en frist som ikke skal settes kortere enn tre måneder. I alvorlige tilfeller kan laget kreve fraviking etter § 5-23. Dette er ytterpunktene, ikke hverdagen, men de viser at vedtekter og ordensregler ikke er veiledende.

Slik leser du dem før du byr, ikke etter

Fem spørsmål, og de tar under ti minutter når du vet hvor du skal se:

1. Utleie: Hva står det om utleie og korttidsutleie? Er 90-døgnsgrensen endret i vedtektene?
2. Dyr: Er dyrehold forbudt, og har sameiet eller laget praksis for unntak?
3. Godkjenning: Må styret godkjenne ny eier eller leietaker?
4. Endringer i boligen: Krever bad, kjøkken, ladepunkt eller vindusbytte søknad til styret?
5. Referater: Hva har generalforsamlingen eller årsmøtet vedtatt de siste årene? Vedtak om vedlikehold eller låneopptak treffer felleskostnadene dine.

Vedtekter og ordensregler ligger som regel bakerst i salgsoppgaven, ofte etter regnskapet. Finner du dem ikke, skal megleren skaffe dem. Hvor resten av opplysningene står, går vi gjennom i guiden til salgsoppgaven. Husk også at vedtak om vedlikehold henger sammen med fellesgjeld og felleskostnader, og at et borettslag kan ha forkjøpsrett som avgjør om budet ditt holder.

Vil du ha eierform, felleskostnader og risikopunkter for én konkret bolig satt opp punkt for punkt, gjør Tryggkjøp-rapporten den lesingen for deg.

Kilder

Kontrollert mot primærkilder:

• Eierseksjonsloven, lov 16. juni 2017 nr. 65, §§ 24, 25, 27 og 28: lovdata.no
• Burettslagslova, lov 6. juni 2003 nr. 39, §§ 2-2, 5-3 til 5-6, 5-11, 5-22, 5-23 og 7-11: lovdata.no

Artikkelen forklarer regelverket generelt. Det enkelte lag eller sameie kan ha vedtekter som går lenger enn eksemplene her, innenfor de rammene loven setter.