Overtakelsesprotokoll: hva du sjekker før du signerer

Skrevet av Grace · Publisert · Sist oppdatert

To personer i en tom leilighet på overtakelsesdagen, den ene med protokoll på skriveplate, nøkler og flyttekasser på gulvet

Overtakelsen tar tjue minutter og avgjør bevisene dine. Her er hva du sjekker, og hvordan du fører en anmerkning som holder.

Overtakelsen tar tjue minutter, og de tjue minuttene bestemmer hvor sterk du står hvis noe viser seg å være galt. Her er hva du skal se på før du signerer overtakelsesprotokollen, hvordan du fører en anmerkning som betyr noe, og hva en blank signatur koster deg senere.

Hva protokollen egentlig er

Overtakelsesprotokollen er et skriftlig bevis på tilstanden boligen ble overlevert i, hvilke målerstander som gjaldt, hvor mange nøkler du fikk, og om du hadde innvendinger. Den er ikke lovpålagt i avhendingslova, men den er bransjestandard, og den er ofte det eneste dokumentet som sier noe om tilstanden på selve overleveringsdagen.

To rettsregler gjør den viktigere enn den ser ut:

Risikoen går over ved overtakelsen. Etter avhendingslova § 2-4 går risikoen for eiendommen over på kjøperen når kjøperen har overtatt bruken. Fra det øyeblikket faller ikke betalingsplikten din bort selv om noe skjer med boligen.

Du har en undersøkelsesplikt etterpå. Etter § 4-9 skal kjøperen, etter å ha overtatt bruken, så snart det er rimelig anledning til det, undersøke eiendommen slik god skikk tilsier. Overtakelsen er starten på den plikten, ikke slutten på den.

Møt forberedt

Ta med:

  • salgsoppgaven og tilstandsrapporten, i papir eller på telefonen
  • listen over hva som skulle følge med
  • mobil med godt batteri, til bilder og video
  • lommelykt
  • en enkel fuktindikator hvis du har, eller i det minste håndbaken til å kjenne på kalde flater

Sett av en time, ikke et kvarter. Kom gjerne litt før avtalt tid, slik at du har lys.

Sjekklisten, i den rekkefølgen som gir minst rot

1. Er boligen tom, ryddet og rengjort? Selger skal normalt levere boligen ryddet og rengjort. Etterlatte møbler, en full søppelbod eller et loft med gamle malingsspann er en anmerkning, ikke en småting du rydder gratis.

2. Er det som skulle følge med, der? Hvitevarer, garderobeskap, markiser, utebod, garasjeåpner, ekstra fliser. Kryss av mot salgsoppgaven.

3. Vann. Åpne alle kraner, kaldt og varmt. Se etter fall mot sluk, lekkasje under vasker, misfarging under oppvaskmaskin og kjøleskap. Kjenn på veggen bak toalettet.

4. Varme og ventilasjon. Skru på varmekabler og ovner. Sjekk at ventilasjonsanlegg og kjøkkenvifte går. Er det balansert ventilasjon, spør etter filter og bruksanvisning.

5. Elektrisk. Test lysbrytere og et utvalg stikkontakter. Se i sikringsskapet: er kursfortegnelsen der, og stemmer den? Har du et samsvarserklæringsdokument for arbeid som er gjort, be om det nå.

6. Vinduer og dører. Åpne og lukk alle. Se etter punkterte glass, som viser seg som dis mellom rutene.

7. Kjeller, loft og bod. Se etter fuktrender, saltutslag på grunnmur, mugglukt. Sammenlign med hva tilstandsrapporten sa. Er noe blitt verre siden befaringen, hører det i protokollen.

8. Utvendig. Tak, takrenner, terrasse, drenering rundt grunnmur. Ta bilder av det du er usikker på.

9. Nøkler. Tell dem. Skriv antall i protokollen, per type: hoveddør, ytterdør, postkasse, bod, garasje, felles inngang, brikker og fjernkontroller. Mangler det nøkler, er det en anmerkning. Selger kan ikke garantere at det ikke finnes flere kopier, og vil du være sikker, må du bytte lås for egen regning.

10. Målerstander. Les av strøm, og vann der det er vannmåler. Skriv tallene i protokollen, og ta et bilde av måleren med dato. Dette er den enkleste posten å glemme og den kjedeligste å rydde opp i.

Hvordan du fører en anmerkning som holder

En anmerkning skal være konkret nok til at en tredjeperson forstår den om seks måneder. Ikke «fukt i kjeller», men:

> «Mørk flekk ca. 40 x 60 cm på nordvegg i kjellerbod, fuktig ved berøring. Ikke nevnt i tilstandsrapport. Foto vedlagt, tatt 14.10.»

Skriv hva du krever, eller at kravet kommer: retting, prisavslag, eller at forholdet undersøkes nærmere før du tar stilling. Signer med anmerkningen inne i protokollen, ikke ved siden av. Ta bilde av den signerte protokollen før du forlater boligen.

Skal du holde tilbake penger?

Har du et krav som følge av en mangel, kan du etter avhendingslova § 4-15 holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Det er en reell rettighet, men den skal brukes med hodet:

  • beløpet skal stå i forhold til det antatte kravet, ikke være et forhandlingskort
  • holder du tilbake for mye, kan du selv bli erstatningsansvarlig for forsinkelsen
  • pengene skal stå på meglers klientkonto, ikke i din egen lomme
  • snakk med megler om formen før du gjør det, og skriv begrunnelsen inn i protokollen

Er du usikker på beløpet, er et lavere tilbakehold med skriftlig forbehold om økning ofte klokere enn et høyt tall du ikke kan begrunne.

Hva en blank signatur faktisk koster

Signerer du uten anmerkninger, mister du ikke reklamasjonsretten. Fristene i avhendingslova § 4-19 gjelder uansett: du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget forholdet, og senest fem år etter at du overtok bruken.

Men du mister to ting som er verdt mye i en tvist. Du mister bevisverdien for at forholdet var der på overleveringsdagen, og du mister argumentet mot selgers naturlige svar: at skaden må ha kommet etter at du flyttet inn. Derfor er anmerkninger på overtakelsen billige, og fravær av dem kan bli dyrt.

Samtidig: overtakelsen er ikke stedet for å samle opp alt du kunne oppdaget før du bød. Ting som sto i tilstandsrapporten og var synlige på visning, er noe du kjøpte med åpne øyne.

Selgers rett til å rette

Tilbyr selgeren seg å rette en mangel, må du etter § 4-10 godta det dersom rettingen ikke fører til urimelig ulempe for deg, og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den. Rettingen skal skje innen rimelig tid. Du kan altså ikke uten videre kreve penger i stedet for at feilen fikses.

Etter overtakelsen

Gå gjennom boligen igjen innen få dager, når du har rukket å se den i dagslys og bruke vannet noen ganger. Finner du noe nytt, meld det skriftlig med en gang. Se reklamasjon etter boligkjøp for hvordan du gjør det riktig.

Og husk at pengene ikke er hos selger ennå. Hvordan oppgjøret og tinglysingen faktisk foregår, står i oppgjør og tinglysing.

Videre lesing

Kilder

  • Avhendingslova §§ 2-4, 4-9, 4-10, 4-15 og 4-19, Lovdata
  • Eiendomsmeglingsloven §§ 3-2 og 6-10, Lovdata

Les også