Våtrom og TG2: hva utbedring innebærer og hvorfor badet drar ned rapporten

Skrevet av Grace · Publisert · Sist oppdatert

Bad under renovering med fliser fjernet, synlig membran og sluk i gulvet

Bad utløser oftest TG2 og TG3. Slik forstår du hullet på 73 mm og hva en full utbedring består av.

Går du gjennom nok tilstandsrapporter, ser du et mønster: badet er nesten alltid det rommet som trekker ned. Det er ikke fordi bygningssakkyndige er strenge med bad. Det er fordi våtrom er det eneste rommet i boligen der du daglig heller vann på gulvet, og fordi forskriften pålegger en grundigere undersøkelse av våtrom enn av nesten alt annet.

Hvorfor våtrom drar med seg TG2 og TG3

Tilstandsgradene er definert i forskrift til avhendingslova § 2-23, og det er formuleringen for TG2 som forklarer bad-mønsteret. TG2 gis når bygningsdelen har vesentlige avvik: feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Men graden skal også brukes når delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

Der ligger nøkkelen. Et bad kan være pent, tørt og fullt brukbart og likevel få TG2, fordi membranen er gammel nok til at det er grunn til å varsle. TG2 er ikke en påstand om at noe er ødelagt. Det er et varsel om gjenstående levetid og om konsekvensen hvis det først går galt.

TG3 er noe annet: store eller alvorlige avvik, kraftige symptomer på forhold som må regnes med å trenge utbedring straks eller innen kort tid, eller påvist funksjonssvikt. Merk deg denne forskjellen i praksis: den bygningssakkyndige skal gi et sjablonmessig anslag på utbedringskostnad for rom og bygningsdeler som får TG3. For TG2 skal årsak og konsekvens forklares, men det følger ikke noe kostnadsanslag med. Et bad med TG2 kan derfor være den største uspesifiserte posten i hele kjøpet.

Kriteriene for valg av tilstandsgrad følger NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, som forskriften viser direkte til.

Hva som faktisk undersøkes på badet

Forskriften § 2-2 er detaljert, og det er nyttig å vite hva den krever, både for å lese rapporten og for å se hva som ikke er sjekket. På vegger og himling skal den bygningssakkyndige se etter riss og sprekker, sprekker i fuger, undersøke skjøter og underkant av plater, høre etter bom (hulrom) under fliser, se etter forhold som kan indikere fuktskade som råte, muggvekst, oppsprekking og svelling, se etter spor av skadedyr, vurdere om vindu eller dør i våtsone er av egnet materiale, og sjekke om ventiler kan åpnes.

På gulvet kommer i tillegg de to punktene som avgjør om badet er bygget riktig:

  • Fall til sluk skal måles med vater eller laser. Vann skal renne til sluket, ikke stå igjen på gulvet eller trekke mot dørterskelen.
  • Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen skal undersøkes. Dette er badets sikkerhetsmargin: den avgjør hvor mye vann rommet kan tåle før det renner ut av våtrommet og inn i konstruksjonen ved siden av.

For membran, tettesjikt og sluk skal sluk og rørgjennomføringer undersøkes, inkludert om det finnes mansjett og klemring, om sluket kan rengjøres, hvor gammel membranen er, og om det er tegn på feil utførelse, feil materialvalg, skadelig fukt og utettheter. Kan en forsvarlig vurdering ikke gjøres fordi arbeidet ikke er fagmessig utført, skal risikoen angis.

Kravene stammer fra byggteknisk forskrift § 13-15: våtrom skal ha sluk, gulvet tilstrekkelig fall til sluk, lekkasjevann skal synliggjøres og ledes til sluk, og bakenforliggende konstruksjoner som kan påvirkes negativt av fukt skal være beskyttet av et egnet vanntett sjikt. Gjennomføringer skal ikke svekke tettheten.

Hullet i veggen, og hva det betyr at det mangler

For å undersøke om våtrommet har fuktskade skal den bygningssakkyndige bore et hull med diameter på minimum 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden, måle fukt og se etter symptomer på fuktskade. Hullet skal tas på et minst mulig synlig sted i et område der det erfaringsmessig oppstår skader, som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg, og plomberes forsvarlig etterpå.

Hulltaking kan unnlates i flere tilfeller, og dette er ofte det viktigste avsnittet i hele bad-kapitlet:

  • Når det ikke er praktisk mulig, for eksempel fordi konstruksjonen er fellesareal eller tilhører en annen boenhet, eller fordi boligen har mur, betong eller prefabrikkert baderomskabin.
  • Når den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig, for eksempel fordi boligen er nylig oppført, våtrommet har system for fuktovervåkning, eller det er dokumentert at våtrommet nylig er renovert i tråd med Byggebransjens våtromsnorm av en håndverker sertifisert etter samme norm.
  • Når avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte.

Er hulltaking ikke gjort, skal årsaken oppgis, og våtrommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmåleverktøy. Som kjøper bør du lete opp nettopp denne setningen. «Hulltaking ikke utført» i en leilighet med baderomskabin er en helt annen opplysning enn «hulltaking ikke utført» i en enebolig fra 1988 der eier ikke ønsket hull i soveromsveggen.

Alderen som risikoindikator

Verken forskriften eller NS 3600 setter en fast utløpsdato for et bad. Levetidstabellene som brukes i forsikrings- og tvistesaker varierer mellom aktørene, og vi gjengir derfor ikke et konkret antall år her. Det er heller ikke nødvendig, for logikken er lettere enn tallet:

  • Er membranen fra samme tiår som huset og huset er fra 1970- eller 1980-tallet, er badet i praksis på lånt tid selv om det ser fint ut.
  • Er badet pusset opp uten dokumentasjon på hvem som gjorde jobben og hvilken membran som ble brukt, er det oppussingen i seg selv som er risikoen, ikke alderen.
  • Er badet nyoppusset med dokumentasjon fra sertifisert våtromsutfører, er både risikoen og sannsynligheten for hulltaking lavere.

Derfor er § 2-19 relevant her: dersom det er utført arbeid i boligen de siste fem årene av kvalifiserte håndverkere, skal eier dokumentere det. Mangler dokumentasjonen på et bad som er «oppgradert for noen år siden», har du svaret ditt.

Hva en full utbedring innebærer

En reell totalrenovering av et våtrom er ikke flislegging. Rekkefølgen er som regel:

  1. Riving ned til bindingsverk eller betong, inkludert gammel membran og påstøp.
  2. Utbedring av eventuelle råte- og fuktskader som først blir synlige nå. Dette er posten som sprenger budsjetter, fordi den ikke kan prises før veggen er åpen.
  3. Nytt sluk, ny rørføring, ofte rør-i-rør, og elektriske arbeider med samsvarserklæring.
  4. Nytt fall til sluk, ny membran med korrekt mansjett og klemring, og korrekt høydeforskjell til terskelen.
  5. Fliser eller baderomsplater, sanitærutstyr, ventilasjon med reell avtrekksfunksjon.
  6. Dokumentasjon: hvem gjorde arbeidet, hvilken membran, og bilder underveis. Dette er verdien du tar med deg til neste salg.

Vi setter ikke en kroneverdi på dette. Prisen avhenger av rommets størrelse, om rør og sluk kan gjenbrukes, av hvilken skade som ligger bak flisene og av markedet der du bor. Den ærlige framgangsmåten er å hente to reelle tilbud på det konkrete badet, og legge det høyeste inn i budsjettet før budrunden, ikke etter.

Kort oppsummert

TG2 på badet betyr som regel «dette må du regne med å ta, men ikke nødvendigvis i år». TG3 betyr «dette må tas nå, og her er et anslag». Manglende hulltaking betyr «dette vet vi mindre om enn vanlig». Manglende dokumentasjon på oppussing betyr «her er risikoen selve arbeidet».

Vil du ha tilstandsgradene, våtromsmerknadene, hulltakingsopplysningen og totalprisen hentet ut av salgsoppgaven for den ene boligen du vurderer, gjør Tryggkjøp-rapporten det for deg.

Les videre

Kilder

  • Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) §§ 2-2, 2-19, 2-22 og 2-23, lovdata.no
  • NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, standard.no
  • Byggteknisk forskrift (TEK17) § 13-15 Våtrom og rom med vanninstallasjoner, lovdata.no

Les også