Festetomt og festeavgift: hva som skjer med huset når du ikke eier tomten

Skrevet av Grace · Publisert 23.9.2026 · Sist oppdatert 23.9.2026

Festeavgift, regulering, forlengelse og innløsning forklart, slik at du ser hva en billig festetomt faktisk koster.

En bolig på festet tomt ser billigere ut enn nabohuset, og noen ganger er den det. Andre ganger er den bare billigere i annonsen, fordi en fast årlig kostnad og en usikker fremtid ligger utenfor prisantydningen. Her er hva festetomt egentlig betyr for kjøperen.

Hva festetomt er

Festetomt betyr at du eier huset, men leier grunnen det står på. Bortfesteren eier tomten, du fester den. Forholdet reguleres av tomtefestelova, og for bolig og fritidshus er reglene i stor grad ufravikelige til fordel for festeren.

I annonsen ser du det som «festetomt» under eierform eller tomt, gjerne med en årlig festeavgift oppgitt. For nyere avtaler skal avtalen etter tomtefestelova § 5 være skriftlig, si om festet gjelder tomt til bolighus, fritidshus eller annet formål, og oppgi tomteverdien. Bestemmelsen gjelder bare avtaler inngått etter 1975.

Én ting er verdt å vite om nyere boligsalg: § 5 a forbyr å opprette feste på utbygde eiertomter når bygningene i hovedsak skal brukes til bolig. Det du møter i markedet, er altså i praksis eldre festeforhold, ikke nye konstruksjoner.

Festeavgiften: hva den er og hvordan den endres

Festeavgiften er den årlige leien for grunnen. Den kan bortfesteren etter § 12 kreve forskuddsbetalt for ett år av gangen dersom ikke annet er avtalt.

Avgiften kan ikke settes fritt. Etter § 11 kan det ikke avtales eller kreves en festeavgift som er urimelig høy i forhold til det som vanligvis betales på stedet ved nye fester av liknende tomter på liknende vilkår.

Reguleringen er det viktige, og den følger to helt ulike spor.

Vanlig regulering etter pengeverdien. Etter § 15 kan hver av partene kreve at festeavgiften reguleres i samsvar med endringen i pengeverdien siden avtalen ble inngått, eller siden forrige lovlige regulering. Har partene tvilløst avtalt at avgiften skal stå uendret, eller avtalt lavere regulering, gjelder avtalen i stedet. Regulering kan skje hvert tiende år om ikke annet er avtalt, men avtalen kan ikke fastsette regulering oftere enn hvert år. Reguleringen skal følge utviklingen i konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå.

Engangsoppjustering ved forlengelse. Dette er den som gir de store sjokkene. Ved forlengelse etter § 33 kan bortfesteren etter § 15 fjerde ledd kreve at den årlige festeavgiften reguleres én gang slik at den svarer til 2 prosent av tomteverdien, med fradrag for verdiøkning festeren selv har tilført tomten. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for når det bare er tillatt å sette opp husene som står der.

Det finnes et tak. Bortfesteren kan ikke kreve avgiften regulert mer enn til et høyestebeløp per år for hvert dekar tomt, eller til det beløpet vanlig prisregulering ville gitt. Høyestebeløpet er 9 000 kroner justert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringen i pengeverdien. Taket gjelder også der tomten er mindre enn ett dekar. Kravet må settes fram innen tre år etter at festetiden er ute. Ny regulering etter samme bestemmelse kan kreves når det er gått 30 år siden forrige.

Vi oppgir ikke hva høyestebeløpet er i kroner i dag. Det er en KPI-justert størrelse som endres hvert årsskifte, og et tall vi skrev nå ville vært utdatert før du leste det. Regn det ut fra 9 000 kroner og konsumprisindeksen, eller be megleren dokumentere beløpet for den konkrete tomten.

Hva skjer når kontrakten går ut

Dette er det spørsmålet folk frykter mest, og svaret er mer betryggende enn ryktene.

For nye festeavtaler, og for avtaler som er forlenget etter § 33, gjelder feste av tomt til bolighus og fritidshus etter § 7 til festet blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst. For avtaler inngått etter 1975 men før loven trådte i kraft, er festetiden 80 år dersom ikke lengre tid eller feste uten tidsbegrensning er avtalt. For avtaler inngått før 1976 gjelder det avtalen sier om festetid.

Når festetiden er ute for en bolig- eller fritidstomt og tomten ikke innløses, løper festet etter § 33 videre på samme vilkår som før, men bortfesteren kan kreve engangsreguleringen i § 15 fjerde ledd. Huset ditt blir altså ikke stående uten grunn. Prisen for å bli kan bli satt opp.

Retten til å innløse tomten

Innløsning betyr at du kjøper grunnen og går fra fester til selveier.

Etter § 32 kan festeren kreve å innløse en festetomt til bolighus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at 30 år er gått, kan festeren dessuten kreve innløsning av en boligtomt hver gang det er gått to nye år, og av en fritidstomt hver gang det er gått ti nye år.

Fristen er streng. Etter § 36 må kravet settes fram skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne. Retten til innløsning når festetiden er ute faller likevel ikke bort med mindre bortfesteren senest to år før festetiden er ute har sendt skriftlig oppsigelse med varsel om når festetiden går ut, om innløsningsretten og om fristen for å kreve den.

Prisen står i § 37. Ved innløsning av tomt festet bort til bolighus eller fritidshus skal innløsningssummen være 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden, om ikke en lavere sum er avtalt. Om ikke annet er avtalt kan bortfesteren likevel kreve at innløsningssummen for andre tomter enn de som er festet bort på ubegrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren, skal være 40 prosent av tomteverdien på innløsningstiden, med fradrag for verdiøkning festeren har tilført. Blir partene ikke enige, hører kravet under skjønn.

Innløsningsretten er ikke absolutt. Etter § 34 gjelder den bare så langt den kan forenes med bortfesterens rettsgrunnlag, og for tomter som hører til en bygdeallmenning kan bortfesteren tilby forlengelse etter § 33 i stedet. Det samme gjelder fritidstomter i statsallmenning og på Finnmarkseiendommens grunn.

Hva festetomt gjør med den reelle kostnaden

Regn på tre ting før du byr:

1. Festeavgiften som årlig kostnad. Den kommer i tillegg til renter, kommunale avgifter og vedlikehold, og den forsvinner ikke når lånet er nedbetalt.
2. Når neste regulering kan skje, og hvilket spor den følger. En KPI-regulering er forutsigbar. En engangsoppjustering ved forlengelse er ikke.
3. Hva det ville koste å innløse. 25 ganger dagens festeavgift er et konkret tall du kan regne ut selv, og det forteller deg hva boligen egentlig koster som selveier.

Legg innløsningssummen oppå kjøpesummen, og sammenlign så mot en tilsvarende bolig på egen tomt. Det er den sammenligningen som viser om «billig» faktisk var billig. Se også hvordan totalprisen skal leses, hva eierformen betyr, og hva du ellers henter ut av salgsoppgaven. Bortfesteren har for øvrig etter § 14 panterett i festeretten og i byggverk på tomten for skyldig festeavgift de tre siste årene, så ubetalte terminer er verdt å avklare.

Er du usikker på hva som står om feste i en konkret annonse, henter Tryggkjøp-rapporten ut eierform og tomteopplysninger fra dokumentene.

Kilder

Kontrollert mot primærkilden:

• Tomtefestelova, lov 20. desember 1996 nr. 106, §§ 5, 5 a, 7, 11, 12, 14, 15, 32, 33, 34, 36 og 37: lovdata.no

Reglene har flere unntak enn det er plass til her, og eldre avtaler kan ha vilkår som endrer utfallet. Ved konkret tvist om avgift eller innløsning bør du få avtalen vurdert juridisk.